众所周知，每一年的9月、10月都是房地产行业的销售旺季，但今年显然失去了成色。“金九”期间，全国29个重点城市新房成交2422万平方米，环比下跌6%，同比下跌2%。继“金九”失约之后，“银十”也低温开局，全国14个重点城市日均成交面积同比下降21.9%，一线城市同比下降36.4%，二线下降21.8%。虽然楼市成交量出现了下滑，但另一边楼市调控仍在继续加码。根据统计，9月份全国楼市调控政策发布次数高达48次，10月份LPR也取代了传统的贷款基准利率，央行副行长刘国强明确表示，新机制下房贷利率不会下降。

因此，笔者认为，根据目前的楼市行情来看，楼市调控没有全面松绑的可能，而且为了应对销量下滑和快速回笼资金，一直到年底，降价促销的活动依然还会持续。那么，这场降温会持续多久？房价下跌的最大限度是多少？在回答这些问题之前，我们先来看看目前楼市的两大基本情况。

当前楼市的两个基本情况

第一，居民杠杆率偏高

截至2018年末，住户部门贷款47.3万亿，其中消费贷款占78.9％，个人房贷在消费贷款中占70%以上，大约26万亿。显而易见，房子成为了居民消费的主要对象。对此，并不难理解，面对房价上涨的趋势，这些年越来越多的家庭选择加杠杆买房。根据统计，2018年我国居民杠杆率达到53.2%，而在2008年这一数字还是18%，也就是说过去10年，居民杠杆率上涨了35.2%。那么，如何直观的衡量目前的杠杆水平呢？

国际普遍认为，当住户部门杠杆率低于10％，债务增加有利于经济增长；当住户部门杠杆率高于30％，经济增长可能会受影响；当住户部门杠杆率超过65％，将会影响金融稳定。因此，目前我国居民杠杆率水平相对比较高，而且国家也已经明显意识到这一点：最近这一两年，银保监会不断收紧与房地产相关的信贷政策，稳步推进去杠杆政策。对此，银保监会还在《人民日报》明确撰文指出，要控制居民杠杆率过快增长。

第二，房屋空置率偏高

关于房子是否过剩，一直都是讨论热点。我们不妨做一个简单的计算：根据国家统计局数据显示，截至2018年，我国常住人口城镇化率为59.58%，城镇常住人口为8.3亿人，人均住房建筑面积达到了39平方米。通过计算可知，全国城镇住房面积=39平方米*8.3亿=323.7亿平方米。按照一套房90平米计算，全国城镇住房总量=323.7亿平方米÷90平方米=3.6亿套。那么，3.6亿套房子是一个什么样的概念？

以四口之家为标准，满足目前8.3亿城镇人口的住房需求差不多需要2亿套房子，以三口之间为标准，也只需要2.76亿套房子。因此，目前城镇住房总量差不多过剩1亿套，这些空置的房子至少可以满足3亿人的住房需求。因此，从总量上看，已经不缺房子，房地产市场格局已经基本稳定，所以大拆大建的开发阶段也将慢慢过去。对于空置率问题，房地产大佬潘石屹也表示，城镇人均住房面积接近40平方米，已经达到了发达国家水平，房子不再是刚需了。

通过以上两个基本情况看，笔者认为，房价很难再大涨，甚至还有继续下行的可能。一方面，稳步推进去杠杆意味着资金很难再大规模流入楼市，而一旦没有了银行贷款的支持，居民炒房囤房的积极性和能力也会大大降低。另一方面，目前住宅市场的格局基本稳定，虽然目前存在住房资源分布不均的问题，但是随着房地产税，甚至空置税的稳步推进，到时候市场上的房子大概率会越来越多。

未来房价最大的“回落空间”是多少呢？

作为买卖的双方，对房价波动的关心程度，开发商并不亚于买房者。如果房价出现回落，对购房者而言是好事，但对开发商而言则意味着利润的降低。因此，虽然目前楼市降价声四起，但是实质性的降价并不多见，主要还是以特价房、一口价、赠送家电、精装改毛坯等形式为主。那么，开发商可以容忍的降价幅度到底有多大呢？

SOHO中国董事长潘石屹表示，对开发商来说，20%基本就是房价下跌的底线了，如果超过了20%这个数，绝大多数的房地产公司都将不复存在。无独有偶。融创地产董事长孙宏斌也表示，这两年指望房价上涨是不可能了，但是房价也跌不了30%，真要是下跌30%，开发商就都不存在了。那么，潘石屹和孙宏斌的说法到底靠不靠谱呢？对此，中国人民银行调查统计司原司长，中国人民银行参事盛松成表示，房价出现小幅下跌是好事，但是短期下跌15%，三年下跌50%这样的幅度肯定是不行的，这样对经济伤害特别大，甚至还会影响社会稳定。

结合房地产大佬以及央行专家的观点，笔者认为，判断房价回落空间的大小，应分两个层面：一方面，房价可以下跌，因为对于正常运营的楼盘来说，10%的净利润本身不是问题，而对于那些运营的较好的楼盘来说，利润基本都能达到20%以上，这样的利润要比传统制造业高得多。另一方面，房价可以下跌，但不能短期内突然大跌，目前我国房地产市场总市值近450万亿，居民家庭财富的70%都是房产，一旦房价大跌了，很多人可能会选择弃房断供，银行就会产生坏账，而最终受影响的还是大家的生活和工作。

我们不妨举个例子：如果在上海买一套100平方米的房子，按照目前每平方米53233元的房价，总房款就需要530多万，如果短时间内突然下跌了20%，那就是100多万的跌幅，相当于首付都亏干净了，这自然是大家都不愿意看到的结果。因此，在笔者看来，房价大起大落都不现实，最好的办法就是长期坚持房地产调控，让房价小幅上涨，小幅下跌或基本不涨，从而让房子回归居住属性，让房价实现软着陆。显而易见，随着长效机制的加快推进，未来会综合运用金融、市场、立法、税收等方式来调控楼市，所以房价逐步稳定回落也是大势所趋。