在被自如、蛋壳控制了半壁江山的一二线城市品牌公寓租赁市场上，排名第三的青客公寓就稍显低调了些。

美国东部时间10月7日，长租公寓服务商“青客公寓”正式向美国证券交易委员会递交了F-1招股文件，欲以发行ADS（美国存托股票）的形式募资至多1亿美元。青客公寓也成为了第一家启动海外IPO的长租公寓服务商。

做年轻人的生意

正如其名字一样，青客公寓瞄准的对象是事业刚刚起步，收入较低的年轻人。

数据显示，20—30岁之间、中专以上学历的青年平均每8个月会换一次工作。随之而来的搬家需求，也逼迫他们必须能迅速找到栖身之地。

为此，青客给自己贴上了“月租低于2000元的长租公寓NO.1”的标签。一是在一线城市较为偏远的区域布置房源，二是深耕二线城市，试图与自如、蛋壳错位竞争。

例如，据上海栖坊数据显示，自如的房源主要集中在外环以内，占比达57.3%，分布较为平均。蛋壳则集中于中环及外环，这两个环线房源占总数的50%，且分布非常集中，内环及外郊环房源较少。而青客更偏向于遍地撒网，房源分布较广但位置较为偏远。

另外，2012年底，青客公寓成立运营的第一年，可供出租的房间数为940间，且全部位于上海；截至2018年12月31日，青客公寓运营覆盖6座城市共计91234间房间，复合年增长率为114.4%。而这些增长主要来自于二线城市。

如此定位，的确收到了不错的效果。

招股文件表示，中国前五大品牌公寓租赁商，青客公寓在长江三角洲城市--上海、南京、苏州以及杭州--可供出租以及房屋占有数量上，处于领先的地位。不过，与第二名自如的差距并不明显。

财务数据则显示，2017年和2018年，青客公寓的营业收入为5.23亿元和8.90亿元人民币，同比增长70.3%。从收入结构来看，租赁收入分别占2017年和2018年的97.35%和89.55%；而截至2019年6月30日止9个月，租赁收入在总营收的占比下降至88.29%，增值服务的占比已接近12%。

另外，2012年底，青客公寓成立运营的第一年，可供出租的房间数为940间，且全部位于上海；截至2018年12月31日，青客公寓运营覆盖6座城市共计91234间房间，复合年增长率为114.4%。而这些增长主要来自于二线城市。

如此定位，的确收到了不错的效果。

招股文件表示，中国前五大品牌公寓租赁商，青客公寓在长江三角洲城市--上海、南京、苏州以及杭州--可供出租以及房屋占有数量上，处于领先的地位。不过，与第二名自如的差距并不明显。

财务数据则显示，2017年和2018年，青客公寓的营业收入为5.23亿元和8.90亿元人民币，同比增长70.3%。从收入结构来看，租赁收入分别占2017年和2018年的97.35%和89.55%；而截至2019年6月30日止9个月，租赁收入在总营收的占比下降至88.29%，增值服务的占比已接近12%。

目前，青客公寓创始人兼CEO金光杰直接持有30.3%的股份，凯欣资本及其关联实体总共持有28.1%的股份，为最大机构投资人。此外，纽信创投、赛富投资基金和摩根士丹利管理的私募基金分别持有9.3%、8.9%和8.9%的股份。

前《每日经济新闻》的记者屈成才也曾对青客进行投资。2015年，作为纽信创投的合伙人之一，屈成才以天使合伙人的身份加入青客。如果这次成功上市，无疑是其最成功的一次创业。屈成才早年离职后曾参与多个项目创业，还曾担任过上海安泰经管学院的公关负责人。

“当包租公也是很有前途的。”对于自己的选择，屈成才曾如此对媒体表示。

只不过，随着招股书的披露，首席科创官发现，这个包租公并没有那么好当。

由于青客公寓更多地选择在相对便宜的位置采购公寓，因此在客单价上青客公寓的价格相比自如显得较低。截至2019年6月30日止9个月，青客公寓的平均税前月租金为1149元，略低于2018年同期的1279元。

据《商业评论》此前报道，屈成才透露，算上装修、购置家具等在内青客公寓一间房的开销约在1.5万元至2万元，且转租的差价并不是很高，投资回报时间比较长。

2017年及2018年，青客公寓净亏损分别为2.45亿元和4.99亿元。而成立7年来，公司亏损总额更是达到了20亿元。

暴雷中心，“二房东们”的IPO赛跑

为了缓解亏损问题，长租公寓平台纷纷试水“租金贷”，青客公寓也不例外。

目前，青客公寓与11家金融机构达成了合作，在为租户提供分期贷款的同时，亦能使用分期贷款所得收入采购新公寓或进行装修。

据财联社报道，青客80%以上的租客都使用房租分期，而青客是行业唯一一家以26个月的长租期实行租金贷的企业。去年9月，包括青客公寓在内的16家上海代理经租企业就被约谈，重点询问有关租金贷情况。

首席科创官注意到，去年12月至今年2月，浙江省消保委牵头开展了租金贷消费调查、暗访，发现各租房平台存在通过差异化优惠条件诱导租客采用租金贷、消费者在不知情的情况下选择租金贷等乱象，要求相关平台整改。

监管层面的风险控制事出有因。当租金贷和租赁房源收购等挂钩，有可能出现爆雷等风险。

同策研究院数据显示，从2017年2月至2019年3月，已有20多家长租公寓品牌倒下。仅2019年7月，就有6家长租公寓由于资金链断裂而爆雷。除了影响较大的乐伽公寓外，还有南京玉恒公寓、西安万巢、杭州安闲居、杭州速锦房产、南昌诚寓物业等。

成立于2017年7月的乐伽公寓，巅峰时期成立了300多家签约中心，员工达到600多人，遍布苏州、杭州、重庆、成都、西安、合肥，号称为超过40多万客户提供服务，管理的房源超过20万套，房屋总价值达1000亿元。

今年8月，乐伽发布公告称公司因经营管理不善，出现严重亏损，现已无法正常经营。乐伽暴雷的原因主要系其采用“高收低租”的经营模式跑马圈地抢占市场。以高于市场价拿房，再低价将房出租给租客。但乐伽在租客和房东两方之间，设置了较大的付款时间差。

租客在签约时付款，一次性付半年、一年或者更久的房租；而房东收租却是一季度一付或一月一付。支付时间差带给乐伽公寓一笔富余资金，这样乐伽公寓就可以用这些资金开拓市场。

表面上看，“高收低租”的模式可以在短时期内提高市场占有率，但这种模式依赖相当高的周转率，一旦房子租不出去，手头的资金链就断了，支付不起房东的租金，爆雷也是迟早的事。

至于青客公寓，在黑猫平台上相关投诉也已超过500条，很多纠纷都因贷款引发；且根据招股书，2019财年至今，青客公寓与租户签订的平均合同期限为11.7个月，但47.3%的租户在合同到期前就已退租，只有5.1%的租户选择续租。

值得注意的是，今年9月，蛋壳公寓被曝出要上市的消息以后，长租公寓另一大品牌自如也在考虑将于明年在美国IPO上市，计划募集10亿美元。根据天眼查数据，自如目前估值为50亿美元。

无论从管理房间数、品牌影响力还是融资额度，青客相比自如、蛋壳，都还有较大的差距，你觉得此次青客能够领跑上市，实现资本层面的弯道超车吗？

南京市住房保障和房产局也于当晚发布《通告》表示，乐伽在履行租赁合同中出现大量违约，造成不良社会影响，希望广大乐伽客户理性维权。