上周六，杭州楼市出现了一个意外。在购买力旺盛的滨江区，今年首个新盘时代滨江悦开盘，142套总价500~600万元的房源，中签率39.7%，最终只销售约七成。而就在一个月前，同样位于滨江区的杭州壹号院，268套总价800~1000万元的大户型房源，有1241组摇号报名，并被一抢而空。

这是当下改善型房源市场的一个缩影，楼盘与楼盘之间的分化开始显现，购房者回归理性，选房时弃选果断。

背后的原因，既有大量潜在供应带来的选择空间，也因为限制房价的土地新政出台后，购房者对于房价的预期有所改变。

有的依然售罄，有的屡屡流摇

改善型房源明显分化

去年11月份，城东新城迎来改善型房源的供应高峰。在短短两周时间里，四个新项目先后首开，将近800套总价500~700万元的房源集中入市。最终，三个项目“流摇”，唯一需要摇号的楼盘，中签率高达90%。四个项目无一例外的，首开全部没有售罄。

今年1月份，城北某中高端楼盘首开也并不顺利，开盘当天销售刚刚过半。

有业内人士称：“接下去，随着大量中高端项目的入市，改善型房源的市场竞争将会越来越激烈，不同楼盘之间的分化将会变得明显。”

这样的分化在近两个月愈演愈烈。

滨江保利上品以37.5亿元的销售额豪取上半年杭州市区商品房成交金额榜头名，千万元左右的房源一扫而空，城西一改善楼盘700万元以上的房源却只卖了四成左右。

“去年下半年开始，不少中高端项目就已经频频‘流摇’了，只是在春节后的小阳春行情刺激下，不少存量房源得以去化，才看起来卖得不错。但从近期的销售情况来看，一些楼盘明显有点后劲不足。”一位中介经纪人告诉记者，城东某楼盘已经屡次“流摇”，而该区域内大部分改善型楼盘只要参与摇号就都能买得到。

这位经纪人的朋友圈中，正挂着城北某楼盘的推销信息，而这个楼盘是近期刚刚首开的一个改善型项目，均价48000元/㎡，虽然蓄客已久，但一次性拿出的房源并不多。记者询问后得知，目前可以挑选的房源还有顶楼的中间套和边套等个别房源。显然，该楼盘首开同样没能售罄。

限价不松动，选择余地大

让购房者回归理性

不同改善型楼盘间的分化，将成为下半年的常态。

浙江中原地产首席分析师荆海燕认为：“楼市成交的中流砥柱必然是自住型的购房者，但是热度往往是被投资客带起来的，而现在投资的热度下去了，‘买到就是赚到’的心理预期改变了，对于高总价的改善型房源来说，分化是必然的。”

她提到，“限房价、竞地价”的政策执行后，购房者的恐慌心态明显缓解，尤其是改善型购房者有不少是手里有房，通过置换来实现改善的，就更不着急入手。“既然未来一两年房价不会涨，那么他们就不会盲目抢房，对于地段、房企品牌、户型、产品都会认真研究，仔细挑选。”

钱报记者做过统计，杭州有50多个拿地一年以上但尚未入市的楼盘，其中有相当一部分是总价不低的改善型产品。如此大量的潜在供应下半年将上市，改善型购房者有足够大的挑选余地。

除了改善型购房者挑选余地大，荆海燕还表示，从二手房的成交结构来看，总价在300万元以下房源的成交占比高达70%，新房市场也是以刚需为主，而如今大量单价4万元/㎡以上的项目涌入市场，并没有那么多承价能力强的购房者来消化，自然会出现有楼盘热销、有楼盘不好卖的情况。

在时代滨江悦的开盘现场，记者就遇到了很多“货比三家”的购房者。

一位购房者弃选后明确表示，要等接下去绿城晓风印月和中海云宸的价格公布后，再做打算。甚至有购房者已经把目光瞄准了明年才会入市的楼盘：“温州时代在滨江区政府还有一个新项目叫滨江四季，限价不放开的话，多半价格在5万元/㎡以内，完全可以等等看。”

一位业内人士称：“单套总价在500万元以上的项目，首开能卖掉七成已经是很不错的成绩了。如果放到四年前，这可能就是板块销冠了。只是近两年的楼市让我们习惯了售罄，但事实上这类高总价的改善型产品动辄售罄才不正常，是不可持续的。”