自2017年“3·17新政”以来，北京楼市政策多次“打补丁”，2018年9月17日起又执行“认房又认贷”等公积金新政，随后市场一改五六月份时的“回暖”，交易量高位滑落、挂牌价格走低、议价空间加大……自10月份，北京二手房价又现下跌。

麦田地产提供的成交均价显示，10月北京二手住宅价格环比下降3.9%。而贝壳研究院的Real Data数据显示，10月北京二手房成交量环比减少12.5%，均价继续下跌至61103元/平方米，环比下跌1.2%。

虽然单月下跌幅度反映在房价上并不明显，但从一年多来二手房市场走势来看，有两个转冷的关键节点，一个是2017年的3月，另一个是2018年的9月。这两个节点给房价带来怎样的变化？为此，新京报记者选取了单价10万+的学区房、小户型“神盘”、东三环及东四环高端项目等代表楼盘进行调查。

坐标：西城宏汇园

“小户型”单价19万元，跌回2017年初

与宏庙小学毗邻的宏汇园小区成交均价约18.7万元。

众所周知，北京不少优质学校集中在西城、海淀、东城。而在众多家长心目中，西城排在首位。位于西城区金融街的宏庙小学是一所百年名校,与宏庙小学毗邻的宏汇园小区房价，自然备受家长关注。

11月12日，记者走访了金融街链家的一家门店。据一位自称在金融街片区工作8年的经纪人介绍，2017年3月新政之前，宏汇园房价高达22万元/平方米。“3·17新政”之后，房价随之出现下跌。

不过，“今年大半年以来一直维持在19万元/平方米左右。”上述经纪人表示，宏汇园小区是1999年的房子，户型结构偏小，一居在50多平方米，二居为60-70平方米，三居则为80多平方米。“与宏汇园有一路之隔的丰汇园的均价则低于宏汇园，同样的学区，价格低的原因主要是这个小区的户型偏大。”

上述经纪人正在带一位购房者看丰汇园一套168平方米的大三居，总价达到2600多万元，均价约16万元/平方米。他说能否讲价要看业主的态度，不过因为业主是急售，可能会有议价空间。

据链家网显示，宏汇园10月成交均价为18.7万元/平方米。而在2016年9月，成交过一套87平米的三居，当时的单价约为15万元。

从价格最高点到目前的价格，整体下降幅度约为13%。根据安居客的信息显示，从2016年9月开始，宏汇园均价一路上扬至2017年3月，随后下行，达到2017年6月时，市场一直平稳。目前的均价相当于2017年1月的价格水平。

在这位经纪人看来，金融街的学区还是比较坚挺的。“虽然成交量比去年3月锐减一半，但需求并不少，很多有购房意向，但一直处于观望状态。”

坐标：西城广外荣丰2008

小户型单价比去年3月跌近2万元

荣丰2008只有二三十平方米，单价却达13万元。

位于西城广外达官营的荣丰2008，在北京楼市却是“神一般的存在”。虽然大部分户型只有二三十平方米，没有豪宅的品质但却拥有极高的“身价”，因而成为不少购房者口中的“神盘”。

荣丰2008是北京最早的几个LOFT项目之一，始建于2001年4月， 如今已有17年的房龄。以今天的标准来看，荣丰2008在户型设计、小区配套等方面存在很多的问题，不过由于是住宅立项，因此拥有70年产权也算是其一大亮点。

“二三十平米LOFT的小户型均价，达到13万元/平方米，总价320元-330万元。”据在荣丰2008底商链家门店工作的经纪人介绍，去年3月这一户型售价曾接近15万元/平方米。“我记得有一套房子总价甚至达到390多万元，折算下来，单价为18万元。而荣丰2008二期平层的户型现在是7.5万多元/平方米，去年房价高点时也达到8万多元/平方米。

根据链家网已成交的荣丰2008价格显示，目前13万元/平方米的单价相当于2017年1月的价格水平，而从2017年1月到2017年3月，价格上涨速度很快，在2017年2月底成交过一套38平米的小户型均价接近15万元 。从15万元到目前13万元，整体降幅约为13%。

此后，在降价的大潮里，荣丰2008也未能幸免。但为什么其二三十平方米小户型，能卖到如此高的价格？经纪人给出的答案是：户型虽小，但是总价低啊。如今在二环边上，不可能找到300多万元的房子。而荣丰2008因为户型小，总价得以控制，“更何况还是北京小学分校的学区房”。

对于“神盘”近期房价走势，当地经纪人认为，9月的公积金政策确实打击了五六月份以来的市场回暖，但是价格还没有很明显的下跌，“未来难以预估，但可以肯定的是小环境总要跟着大势走。”

坐标：西三环海淀翠微路

涨跌交替，一年多降幅11%

翠微路二手房均价接近9万元，与2016年底价格水平相当。

在海淀西三环的翠微路上分布着翠微东里、翠微北里、翠微中里、翠微南里等小区，这些小区多建于上世纪八九十年代。有六七层的板楼，也有超过10层的塔楼，区域内的翠微小学是海淀的知名小学。值得一提的是，因为地处公主坟商圈，这里配套成熟，包括翠微大厦购物中心、城乡购物中心等。

据当地我家我家经纪人介绍，目前区域均价在9万元/平方米左右，单价大致在8.5万－10万元之间。具体价格与房源的先天条件及业主是否急于出手关系很大。“但与去年高点时相比，降幅也达到1万多元。”据其介绍，翠微路多个小区目前的二手房价格与今年年初相比变化不大。“因为在五六月份的时候，看房的人开始多起来，房价也曾经略有上涨，但是9月遇到公积金新政出台后，价格又有回落，不过幅度不大。

记者以购房者身份咨询时，链家经纪人推荐了一套单价8.4万元/平方米的房源。这是这一片区性价比较高的房源，单价相对较低。据这位经纪人介绍，“与年初相比，整体估算区域内单价下降了几千元。”如果从去年高点时的10万元到目前的9万元来计算，降幅达到11%。

记者查询链家网上的成交记录发现，近一年翠微路的二手房成交均价大体接近9万元/平方米，比去年3月份时10万元/平方米均价有所下降。与2016年11月、12月的价格水平相当，在2016年12月,一套85平方米三居室的成交均价为9.3万元，同期也有一套96平米三居成交均价为8.3万元。

坐标：东三环朝阳富力城

同等户型总价一年降百万

国贸下一站的双井、广渠路旁，因诸多高端住宅林立，被称为“北京CBD的后花园”，极具代表性的高端住宅富力城，在去年初房价高涨时曾一度达到单价12万元以上。如今，一年多过去，在严厉的调控政策作用下，富力城的成交量锐减，单价也一路直下，跌回到2016年年末的水平。

记者在走访附近的中介门店时，中介大力推荐了富力城A区楼王位置的两居室，总价800万，中间楼层，双南向卧室，这套中介口中“性价比颇高”的房源单价约9.3万元/平方米，相比去年年中同等户型的房源单价下降了近2万元。

“业主最初挂牌价为900多万，现在降价到800万，降价幅度有100多万，属于降价比较大的。”熟悉富力城的中介人员称：“目前，富力城降价现象较为普遍，大多数业主都在下调报价，但是每套房子和每个业主心态不一样，所以降价幅度不一。”

上述中介人员向记者展示近两年小区房价走势图，图中显示，2017年5月-6月，富力城均价达到最高点，约为12.2万/平方米，而如今下降至10万左右，与2016年年末价格接近。从最高点到目前的价格水平，整体降幅为18%。

在走访中，富力城属于总价较高、基数比较大、降价幅度较为明显的楼盘。相比之下，同样位于广渠路附近的双花园小区降价幅度并不大。双花园小区是建于上世纪80年代的老房子，大部分楼栋没有电梯，目前均价在6.5万-7.2万元/平方米之间。

中介向记者展示的一套双花园小区约95平方米的两居室房源，成交总价650万元，而业主刚挂牌时出价750万。“业主着急置换，所以一降再降，降价力度比较大。但是双花园小区属于刚需型的房子，有降价，但是价格波动不如富力城。

坐标：东四环朝阳逸翠园

降幅12%，一套大户型直降一二百万

在三环以里二手房降价的同时，四环的二手房也在上演降价的节奏。逸翠园位于东四环和东五环之间姚家园路，容积率仅为1.5,产品从叠拼到6-10层的板楼,属高档低密度住宅。

据链家网显示，该小区均价为81523元/平方米,从成交记录里可以看到，2017年3月，成交均价在8万元/平方米以上，高者则达10万元以上。其新近的成交记录是在今年7月，价格在7万元-8.5万元/平方米之间。目前在售的挂牌价多为8万元以上，也不乏有挂牌单价超过10万元的房源。如果从成交价与去年3月份相比，单价也有万元以上的下跌幅度。从高点时价格到目前的成交均价，降幅约为12%。由于逸翠园150平方米的大户型较多，一套房约降一二百万元。从成交信息看出，逸翠园目前价格相当于2016年底和2017年初的水平，最典型案例是2017年1月，一套88平米的两居室以8.18万元的单价成交。

而同样位于东四环的华侨城二手房价与年初相比也出现下调。据我爱我家工作人员向记者表示，华侨城今年11月的价格在6.5万-7.8万元/平方米之间。和今年3月相比，房价每平米降约3000元左右。以120平方米房子为例，现在买能比今年3月少付近40万元。

据链家网显示，在2017年2、3月，华侨城二手房单价曾超过8万元，其中一套167平方米的三居，单价达到8.24万元。而目前的价格水平相当于2016年12月，当时6.8万元的成交单价也是主流。

此外，据中原地产的数据显示，今年8月同比去年，房价下跌幅度较大的楼盘包括亦庄开发区的林肯公园，成交价37329元/平方米，环比涨1%，同比下跌18%；丰台华富丽苑成交均价为49650元/平方米，环比上涨12%，同比下降16%。

市场走势：

后市降温仍将持续

从这一年多北京二手房市场的表现来看，有两个关键转冷的节点，一个是2017年的3月，一个是2018年的9月。

据北京中原市场研究部副总经理郭艳萍称，2017年3月后二手住宅市场变冷，成交量回落，2017年10月跌至最低点仅6162套，2017年12月份二手住宅市场回暖，成交量回升至1万套，到2018年5月份成交量回升到近一年最高点。但是受到9月公积金新政等宏观环境影响，10月市场再度遇冷，成交不足1万套。

对于未来二手房市场的走势，业内并不乐观。郭艳萍认为，目前，北京二手房市场已形成全方位的紧缩政策，不仅投资投机需求被严厉遏制，自住需求也受到了一定的制约。如果未来政策没有变动，央行的流动性释放也会被阻挡在楼市之外，北京二手房市场的降温还将持续，年底的翘尾或无望出现。

“当前买卖双方入市积极性不高，又遇限房价项目集中入市，预计11月二手房成交量价将继续低位保持。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐如是说。

麦田房产首席市场分析师张叶松也表示，从新增房客源情况来看，目前新增客房比为2.0，处于近一年来的最低水平。说明当前二手房市场在新增供需方面呈现供多需少的态势，由此可以预测到，接下来北京二手房价格还将有小幅的下滑。

附：北京部分成交活跃小区房价变化表