我国租赁住房资产证券化正在加速推进，目前各房地产企业、资管机构正在纷纷研究贮备并推出相关项目。而国内资产证券化（ABS）市场的成熟和基本制度的逐步完善，也使得中国版公募房地产投资信托基金（REITs）的推出时间越来越近。有业内人士指出，从时间上看，有望今年下半年或明年在长租公寓以及基础设施领域率先试点推出，基本框架很可能是不动产证券投资基金加ABS的模式。未来的不动产公募基金的类型可参照鹏华前海万科REITs基金，大概率是封闭式混合型证券投资基金。

中国版公募REITs蓝图初现

随着国内ABS市场的成熟和基本制度的逐步完善，公募REITs推出的时间表也越来越近。而目前已发行的部分租赁住房类REITs也为后续对接公募REITs做下了铺垫。记者了解到，近日发行的中南菩悦浦寓类REITs、碧桂园租赁住房类REITs均在退出机制上标明“发行公募REITs”。

华泰证券资管结构融资部不动产金融负责人朱刚表示，中国版公募REITs的基本框架很可能是不动产证券投资基金加ABS的模式，未来的不动产公募基金的类型可参照鹏华前海万科REITs基金，大概率是封闭式混合型证券投资基金。时间上，有望在今年下半年或明年年初在长租公寓以及基础设施领域率先试点推出。

从上述中国版公募REITs的具体投资运作模式来看，朱刚介绍，很可能是将通过公募基金募集的资金投资认购并配置于一级市场发行以及二级市场交易受让的不动产证券化产品。

紧锣密鼓布局

在中央大力推动租购并举、去杠杆持续推进的背景下，我国住房租赁资产证券化迎来了重要发展契机。第一太平戴维斯上海估价部董事甘启善对中国证券报记者表示，随着政策鼓励房地产开发商由“开发-销售”模式向“持有-运营”模式转变，租赁住房资产证券化会越来越多。

“就类REITs项目方面，除相关证券化产品发行业务外，华泰证券资管正在往前端延伸触及长租公寓资产的开发并购投资基金，以及后端的证券投资基金，包括公募基金等也在探讨和筹备。”朱刚告诉记者。

作为资产证券化领域资深机构，高和资本也在积极参与相关项目，并将以投资驱动，积极推动权益型类REITs在租赁住房行业中的应用与创新。

此外，2018年以来，国泰君安也正在紧锣密鼓地筹备“一带一路”、长租公寓、类REITs、央企供应链金融等领域的资产证券化项目。