2017年以来，一线城市楼市调控政策全面升级，二线城市逐渐开始限购，三四线城市房地产市场热度则有所上涨，未来楼市如何？

近日，中国银行业协会和普华永道共同发布报告《中国银行家调查报告（2017）》（下称《报告》）显示，对未来一年的房地产市场走势，银行家预期最好的是二线城市，其中近九成的银行家认为二线城市楼市将量价上升或持平，而去年银行家则普遍最看好一线城市，楼市预期有所转变。

对于明年的一线城市房地产走势，有74%的银行家认为销售量会上升或持平，82%的银行家认为价格会上涨或持平，相比去年90%和92%的占比，下降幅度较大。

对此，《报告》认为，由于北京、上海、深圳等一线城市房地产市场接近饱和、限购政策严格，部分购房需求向二线城市转移，其人口、产业和资源的集聚效应对周边郊区和次中心城市产生“溢出效应”，从而出现从中心向外围扩散的趋势。

此外，值得关注的是三四线城市的变化。《报告》显示，有超过70%的银行家认为三四线城市房市将量价上升或持平，而2016年这一数据分别是51%和57%，提升较大。“大型都市区或大型城市群发展迅速，将成为未来中国主导性的空间载体，给大都市周边的三四线城市带来了发展机会。”

不过，近一年来银行业对房地产行业的信贷支持“热度”下降。《报告》数据显示，2017年选择支持贷款投向房地产业的银行家仅占11.3%，行业排名第20位，相比2016年的17.8%下降了八个位次；而选择限制贷款投向房地产的银行家比例由2016年的42%上升到2017年49%。“这表明商业银行正在根据宏观经济形势及政策环境变化主动调整自身的信贷结构，在自身风险偏好框架里寻求风险收益的最大化。”

《报告》提到，按照中央因城施策的要求，当前各地区正不断深化房地产行业调控政策。一线城市调控力度持续加大，普遍“认房又认贷”“限售又限购”；其他城市因地制宜，同样制定了调控政策，这在一定程度上促使银行业对房地产市场的态度更加审慎，实施差别化的信贷政策。

调查结果显示，58%的银行家认为，针对房地产市场“过热”的城市，开发贷要投向保障房和普通住房，严控商用房贷款；39%的银行家认为，针对房地产“过冷”的城市，要设计更加灵活的个人住房贷款和还款方式，鼓励居民买房。

不过，当前阶段，相比房市“过冷”城市的去库存需求，银行家更加关注控制热点城市的新增住房开发贷款。其中，过半的银行家认为要建立房地产开发企业的甄选机制，差异化地设置不同城市的客户准入政策。对开发贷实行更加严格的贷前资格审查、贷中流程管控、贷后资金监控等；严查房地产开发企业的各项资质，警惕房产中介和房企开展业务。对个人住房贷款，要严查还款能力和首付资金来源，进一步调整按揭贷款首付比例，特别是要限制二套房贷款额度。