年中到来，多家地产研究机构纷纷发布房企销售榜单。龙头房企间排位厮杀激烈，而许多中小房企面临退出市场或被收购的命运。

近日，克而瑞研究中心和中国指数研究院发布的房企销售额榜单均显示，上半年碧桂园（02007.HK）以2840多亿元的销售额排名第一，“榜眼”和“探花”分别为万科（ 000002.SZ）和恒大（03333.HK）；而去年同期，万科位居榜首。

龙头房企规模正快速扩张，克而瑞研究中心指出，目前，销售金额TOP30房企间的竞争尤为激烈。今年上半年TOP10上榜门槛为702亿元，比去年同期增长40%；TOP30房企的入榜门槛同比大幅增长78%至309亿元。

各大房企互相争夺排位时，市场份额集中度也在迅速提升。中国指数研究院监测显示，截至今年6月30日，销售额超过50亿的房企达到126家，比去年同期增加11家，销售额共计36220亿元，较去年同期增加54.8%，约占全国市场份额的62%，这一份额比2016年同期高出近20个百分点。

这意味着留给中小地产商的市场份额愈加缩减，加之上半年低成本融资渠道收紧，房企的综合融资成本上扬约2%-3%，中小地产商生存环境更加恶劣，资金链紧绷，最后可能被挤出市场或被并购。

例如，今年5月31日，融创中国宣布以21亿元收购重庆华城富丽房地产开发有限公司60%股权及相关债权，华城富丽2016年亏损3929.62万元并欠中建五局4.04亿元。6月，深圳奥宸地产被爆出欠物业费近400万元，欠员工近半年的薪酬，总金额约3000万元。

此外，一批房地产项目也在产权交易所挂牌转让。财新记者统计，今年来截至7月3日，北京、上海、天津三大产权交易所中，正在挂牌转让股权的房地产行业项目数量约有33个，有国资背景的企业居多，挂牌价超过77亿元，不少挂牌转让项目包含债权。

在此波股权转让中，项目包含住宅、商业、酒店、旅游地产、土地等多种类型，其中也不乏大牌房企的身影。包括：中航国际控股股份有限公司和中国航空技术国际控股有限公司合计转让中航万科有限公司60%股权，转让价格未披露，中航万科另一家股东是万科；2016年中航万科营收23.82亿元，净利润亏损9.56亿元。深圳华侨城转让北京侨禧投资有限公司49%股权，转让底价7.34亿元，2016年北京侨禧净利润负2.6亿元。

“虽然现在市场表面看似平静，但私下股权交易、剥离不良资产的项目接触非常频繁，大家都在谈。有些企业是因为资金压力，有些则是需要通过处置不良资产回笼资金，并调整布局和换仓”，同策咨询研究部总监张宏伟说。

“很多中小开发商在退出这个市场，市场集中度也在同步提升”，保利地产首席分析师吴定金认为，这是市场正常调整带来的机会，楼市每一轮变化都会使得行业内重新洗牌。

“退出有很多方式，其中有一种方式被认为比较安全有效，就是把土地或项目卖给大型开发商。目前土地和各种资产价格在上升，反而是很多开发商解套的机会。”吴定金说。

吴定金解释，由于许多中小型开发商的开发能力和专业性较为欠缺，开发出来的项目溢价能力低，不划算，“如果将地和项目卖给大型开发商，自己退出来，获得一定交易金额，能缓解资金压力，留一部分股权的话，也可以在里面受益。否则为了几块地，开发时还要组织工程、设计等团队，各方面成本都要增加”。

值得一提的是，中小房企日子不好过，大型房企也不见得有多“滋润”。

克而瑞研究中心指出，不管是从规模增长、还是盈利能力看，行业都已进入下行阶段。目前企业总体盈利状况不理想，毛利率和净利率都在不断下降。

据克而瑞研究中心监测，2016年40家重点房企合计营业收入增长25%，毛利润增长22.1%，归属于母公司净利润增长14.5%。毛利润和归属于母公司净利润的增幅明显小于营业收入增幅，40家房企中半数房企毛利率呈负增长，房企增收不增利的情况愈加显著。

“今年及未来几年，规模化虽然仍是未来趋势，但是房地产行业容量一年也就10万亿左右，如果未来3到5年内出现2到3家万亿房企，再有20家左右的千亿房企，也就意味着更多的房企在规模面前已经没有优势”张宏伟说。他预测：估计今年行业的平均净利率可能降低至8-9%，销售规模千亿净利润也就几十亿，并且还背负80%以上的资产负债，规模越大其背后隐藏的运营风险也就越大。