上市仅15个月后，万达商业（3699.HK）突然一纸公告宣布了私有化退市的计划。

3月30日晚，万达商业在港交所公告称，公司控股股东正初步考虑就H股进行全面收购要约，如经落实，万达商业将私有化，从联交所摘牌，要约价将不低于48港元/股。初定的要约价48港元/股即为万达商业IPO价格。截至3月30日收盘，万达商业股价报收38.8港元/股，此要约价高于收盘价约23.7%。

万达商业现有的股东结构中，内地和香港股东占比接近6：1。截至3月30日，万达商业已经发行股本总额为6.53亿股H股以及38.75亿股内资股。控股股东拥有1.98亿股内资股，约占万达商业全部发行股份43.71%的权益。

在不足两年内，万达上演了放弃A股排队、赴港IPO、考虑H股私有化退市、计划重回A股等密集剧情。外界普遍认为，低估的股价是万达H股私有化，重回A股的重要原因。早在上市之初，知情人士称，王健林对发行定价并不满意，但迫于市况及现金流需求不得不降低预期发行。

2005年万达在如日中天时就酝酿上市，却阴差阳错误失良机。2010年，万达商业地产开始在A股“排队”上市。几年等待后，不佳的A股行情让万达商业地产选择了放弃，2014年7月1日证监会公告，万达商业地产A股上市因未更新申报材料已终止审核。

放弃A股不到半年，万达迅速转奔港股，2014年12月23日万达商业在港交所敲钟。上市7个多月后，万达重新打起了A股的主意，2015年7月3日，万达商业发布了建议A股发行的公告，预计筹集资金不超过120亿元。不到9个月后，万达商业突然宣布正考虑私有化退市。

万达集团董事长王健林的信条是，“所有行业，只要做，要么国内第一，要么世界第一，要不然就别做”。然而作为内房股，万达商业在港股上市后估值一直不理想，截至3月30日收盘，万达商业上市后累计下跌19.17%，总市值1756.61亿港元，动态市盈率不到5倍，市净率仅0.82。

对比万达集团另一上市平台——去年1月在中小板挂牌的万达院线（002739.SZ），万达商业在港股的表现尤为逊色。1月22日万达院线开盘后即迎来连续十多个涨停，发行价格21.35元/股，去年5月股价最高时涨至248.66元/股。截至2016年2月24日停牌数据，万达院线股价80.3元/股，市值943亿元，市盈率达117.73倍。

一位投行人士分析称，万达商业地产对在香港发行的情况不大满意，所融资金并未舒缓资金压力，万达房地产业务的发展急需更多的融资。

RET睿意德中国商业地产研究中心总经理崔崇彦此前表示，“H股投资者多为机构，在万达租金收益并不高的背景下 ，比较理性的机构投资者对于万达商业未来盈利的预期并不看好，而A股市场多为散户投资人，对于收益和盈利预期的关系不甚敏感，可能更在乎万达讲的轻资产化与互联 网+的故事。在机构投资者并未十分看好的情况下，万达在H股进行发债等再融资行为可能比较困难；在A股则可能相对容易。”

万达集团正走在“去地产”化的路上，把2016年房地产业务收入下调了640亿元，这直接导致集团总收入目标同比下调12%。万达集团的业绩数据显示，2015年万达集团资产（按成本法数据）达到6340亿元，同比增长20.9%；收入2901.6亿元，同比增长19.1%。

其中，万达商业2015年收入1904.5亿元，同比增长4.4%。2015年新开业万达广场共26个，万达广场租赁收入144亿元，同比增长30.7%，租金利润占万达商业利润比重预计超过35%。2016年，万达计划再开业55个万达广场，租金收入约195亿元。