转眼一年又快过去了，2015年南京楼市已然缔造了牛市奇迹，全年成交至今达到10.7万套，房价连涨了9个月，并且有望实现“10连涨”。

展望2016年，依旧有许多对市场看好的理由，房地产去库存已经成为全年的经济任务，无论从政策面还是金融面来看，宽松状态基本也不会有太大改变，全年诞生的20个地王、呼之欲出的河西新地王也成为托高区域房价预期的刚性因素。不过，可以预期明年楼市基本向好，却不能断言明年的楼市就没有波动，市场的冷热不均和价格分化在2015年一直存在，2016年也未必不会飞来几只黑天鹅。大半年的需求高速释放房价连涨，5万套纹丝不动的库存，明年10万套的新增上市量，这些都是导致市场出现波动的潜在因素，一些2015全年房价高涨不断的高热板块，如果失去理性，2016年或将迎来市场的严峻考验。

城中板块

火热仅是个别，“滞销盘”一抓一大把

年内房价最高涨幅：7000元/㎡

2016年风险指数：★★★★★

截至昨天（12月30日）的网上房地产显示，今年南京城中板块共计成交2877套住宅，同比去年1845套的成交量暴涨五成多。数据显示，近5年城中板块住宅成交从未突破2000套，其中2011年城中板块住宅成交1045套，2012年成交1553套，2013年成交1707套，2014年成交1845套，今年不仅以接近3000套成交量收官，也是最近5年的最高点。

此外在经历过长期沉寂之后，2015年城中板块终于迎来供应量爆发，使得板块重回改善客的视线，市场面统计显示，今年城中板块共有5家楼盘推房989套。其中纯新盘已达3家。11月初首开的中航科技城项目，入市毛坯价在33500元-34500元/㎡，精装修价位达到4万/㎡，总价达到600万-1000多万，到场购房者2300个人抢280套房、很多购房者一次交了多份认筹金，最终宣告“日光”，位于解放南路的老盘金基尚书里今年也是3次加推，均价也是一涨再涨，从上半年的3.8万元/㎡涨到下半年的4.5万元/㎡，依然多次“日光”。

然而，城中板块今年虽迎来久违的火热，冷清的楼盘也有不少，城中板块目前在售项目中全年滞销的项目至少有七八家，目前均价在34000元/㎡的菲呢克斯国际公寓项目，开盘至今已3年多，5年前该项目曾以44000元/㎡的售价挑战全市“天花板”。后精装改毛坯出售，至今200多套房源仅卖出60多套，去化仅为三成。相隔不远的另一家楼盘京门府，下半年也只卖出了十几套房，2013年开盘至今去化刚刚一半。位于龙蟠路上的蓝天华门国际今年推出一栋收官楼，结果70多套房从年初卖到年尾，至今尚未卖光。位于长江路上的天价公寓长江会项目，均价高达4.5万元/㎡，去年开盘至今成交一直挂零。

新盘的成交状况也堪称冰火两重天，大光路上的纯新盘金陵雅颂居今年两次开盘推出120多套房，两次开盘销量都仅为五成。还有位于山西路附近的天将孝门项目，是今年城中第一家入市的新盘，目前均价3.2万元/㎡，一年下来楼盘也只卖出了十几套房，去化不足三成。

城中板块的“上市难”的问题也依旧很明显，前不久位于城中南片的万科安品街项目，终于动工，并且预计明年要开发“安品园舍”项目上市，而这一项目迄今为止已经拖延了十年之久。相距不远的泰禾南京院子，上市同样也拖了三四年，城中板块至今还有很多闲置地块没动工，例如新街口著名的铁管巷地块闲置十年，至今也还是停车场。

业内观点认为，城中板块之所以今年局部火热，主要是因为豪宅市场回暖，加上老南京人“主城情结”的催化，板块内房源的长期断供后入市拉动，使得不少有改善需求的买房人，重新将目光锁定在这里。然而城中板块的弊病也很明显，规划、拆迁都是老大难，而且由于开发分散，环境氛围复杂，每家楼盘的销售都是独立现象，一家楼盘卖得好，相距不远的另一家都未必能卖掉。今年少数楼盘热销，也不能说来年城中豪宅的销售就高枕无忧。