新年伊始，暖风频送至地产。1月初，中国人民银行党委书记郭树清表示，鼓励住房、汽车等大宗商品消费，货币政策也会加大向民营企业的倾斜力度。同月10日，央行银保监座谈会召开，指出要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划。

此外，中央印发的《扩大内需战略规划纲要(2022—2035年)》，指出促进形成强大国内市场，将扩大内需作为拉动经济恢复的关键点，而住房消费将是重要抓手。其中，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制，“稳”成了关键词。

纵观过去的2022年，经过出清、洗牌、重组，房地产迎来了全新格局。不少房企不再将规模作为发展目标，而是强调高质量发展。新的房企发展运营逻辑在2022年已有所展现，对于2023年又将呈现怎样的企业生存规则？

2022: 国央企名次稳中有进 保交付成民营房企逆袭“砝码”

回顾2022年，受疫情反复等诸多因素影响，千亿房企数量下滑及房企目标完成率下降，成为不得不面临的现实境况。但仍有不少优质房企交出了相对可观的成绩单。

据中指研究院2022年中国房企销售业绩排行榜，国央企名次跃进，保利发展完成“重回前三”目标，凭4408亿元摘银；华润置地连跳了五个位次、升至第四，实现销售额3013亿元；“黑马”建发房产以1700亿元杀进前十，成为TOP 10中唯一实现销售增长的企业。优质民营房企坚挺，第一名的碧桂园（4643亿元）成为唯二进入前十的民企，另一家则是龙湖，销售额为2032.7亿元。

搜狐财经发现，在此种情况下，真正坚挺的房企基本具有以下特点：资金、布局、运营、产品“排兵布阵”得当，产品力及交付力护航赢得市场美誉度。譬如碧桂园、龙湖等民营房企，它们在保交付方面占据重要位置，并以品质交付为房企赢得市场品牌力，奠定销售规模的基础。

根据相关媒体不完全统计，截至本月5日超60家房企公开披露的2022年交付情况，累计交付房屋规模接近400万套。而碧桂园以全年累计交付近70万套房屋位居榜首，占公开披露总数的17.5%；龙湖则以约11万套住宅的交付量挺进交付榜前十位。

在“保交付”背景下，诸多房企加入交付“内卷”。碧桂园总结出了一套精细、完善的管理要求，通过施工策划、样板先行、技术交底、举牌验收、承接查验等全流程体系，保证房屋每一环节的品质。

以项目管理为例，房屋建设本身流程繁琐，且很难及时跟进。为了对每个施工节点进行精准管控，碧桂园自主研发了帷幄APP，以数字化提升作业流程的规范化、标准化、精细化。

例如，某楼层的混凝土浇筑涵括“技术方案、工人交底、材料验收、塌落度检验、过程旁站、隐蔽验收”等多个管理行为。现场工作时，工程师会对每个行为进行线上拍照记录打卡，以此方便管理、保证项目的合理、有序进行。为了严保质量关，碧桂园还针对项目制定了飞检制度，确保施工用材和桩基施工的质量合格。

在交付业主前，碧桂园会对所有交付批次开展交付评估工作，特别针对户内、公区、外立面、园建绿化设置了800余个检查项，光是插座这一项就细化落实到接地保护、线路、高度等。

交付力贯穿全年关键, 成为企业赢得购房者、金融机构、政府等各方信任的核心。在“交付力”大考中，资金健康是前提，品质交付表现突出的房企，更具有主动性，也是提升房企信誉度的重要一环。

2023：经济建设或全面复苏 优质民营房企享有主动权

从保项目到保主体，中央多次定调让2022年房地产逐渐走向修复。与此同时，伴随着《扩大内需战略规划纲要》的发布及中央经济工作会议的召开，为2023年的房地产指明了方向：房地产在扩大内需中扮演重要角色，房地产要向新的经济模式过度。

疫情管控结束之后，可以预见2023年经济建设将全面复苏。在供给端层面，中央和地方的调控或会迎来转折点，政策刺激之下市场端或会有回暖。据中指研究院，2023年元旦假期期间，其重点检测的北京、广州、武汉等22个城市的新建商品住宅成交面积较去年元旦假期增长超20%，市场复苏初见端倪。

本月5日，首套住房个人住房贷款利率迎动态调整，中央在需求侧的发力让2023年楼市开年迎来“王炸”政策。城市市场或率先企稳，企业积极营销也会加速其回款。

具体到企业层面，58安居客房产研究院分院院长张波预测，优质头部房企、拿地补仓未来有货可卖的房企、聚焦主航道、稳扎稳打不激进的房企等几类房企将在2023年新发展模式下赢得更多机会。

土储代表房企发展的的潜力，土储布局多维者，将在未来格局演变中拥有更多主动权。据克而瑞分析，新型城镇化仍是行业发展基石；在一二线城市人口吸附力依旧不减的同时，具备地域性特色产业特征的三四线城市有望脱颖而出，市场需求的增长或为成交规模的提升提供空间。

碧桂园坚持均衡多样化的纳储准则和城市群布局策略，分摊风险，均衡效益。据财报，截至中期，碧桂园位于中国内地的权益可售资源约1.22万亿，另有潜在权益可售资源约2917亿，合计约1.51万亿。其在一至四线城市皆有布局，并略有侧重：对城镇化发展空间较大的三四线更为倾斜，且向高能级城市挺进。此外，在审慎投资判断下，碧桂园2022年上半年所获取土储综合年化回报达到27%，为后续发展奠基。

企业是市场主体，政策只有直接作用在房企身上，才能稳经济、防风险，打通市场循环。郭树清称，2023年货币政策将加大向民营企业的倾斜力度，优质民营房企将继续迎来更多的融资机会。

自去年11月“三箭”齐发，前后5万亿资金驰援，舒缓房企筹资端流动性紧张问题。优质民营房企代表碧桂园，已与工商银行、农业银行、中国银行等10家银行签署战略合作协议，获逾3000亿元意向性综合授信支持。源源不断的融资，都在侧面说明优质房企的实力。

房地产有个定律：长期看人口、中期看土地、短期看金融。企业若想要实现自身发展，必须围绕这三大要素展开。搜狐财经认为，在全新行业周期中，融资有度、经营稳健、聚焦主业且精准捕捉城市发展契机的房企或迎来更多发展机会。